กลยุทธ์ทำเงินอสังหาฯ ด้วยลูกเล่นขายและให้เช่า

จากเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงอย่างมาก ทำให้การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยแนวคิดแบบเดิมๆ อย่างการขายหรือให้เช่าเพียงอย่างเดียว เริ่มใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปแล้วในปัจจุบัน หากใครคิดไม่ออกหรือไม่ใช้กลยุทธ์ลงทุนที่แตกต่างจากคนอื่น ก็คงยากที่จะประสบความสำเร็จได้ ลองมาดูแนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ ที่นิยมใช้กันซึ่งมีกลยุทธิ์ดังนี้จ้า

1. ระหว่างกำลังขายอยู่ ให้เช่าไปพร้อมกัน
เพราะผลได้จากการดำเนินการในลักษณะนี้ ก็คือ จะได้ผู้เช่าที่สามารถนำมาใช้เป็นจุดขายได้เป็นอย่างดี ขณะเดียวกันก็ทำให้คนซื้อสามารถมีรายได้ได้ทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ต้องเสียเวลาหาผู้เช่าอีก นอกจากนี้ผู้ซื้อยังสามารถนำเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า มาใช้เป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้ด้วย เท่ากับได้ส่วนลดในอีกทางหนึ่ง ซึ่งถือเป็นจุดขายที่น่าสนใจยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนนั่นเอง

2. ขายแล้วเช่ากลับคืน พร้อมๆกับทำสัญญาจะซื้อคืนในอนาคต
เป็นกลยุทธ์แบบนี้ใช้ได้ดีกับบ้าน หรือคอนโดฯ อยู่อาศัย และผู้ที่เหมาะนำมาใช้ก็คือผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน กลยุทธ์แบบนี้ในต่างประเทศนิยมทำกันอย่างแพร่หลาย แต่น่าเสียดายที่ในบ้านเรายังทำกันอยู่แค่ในวงจำกัดเท่านั้น ซึ่งกลยุทธ์แบบนี้ เป็นช่องทางระดมเงินมาใช้ลงทุนที่น่าสนใจทางหนึ่ง

3. ขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนด้วย
ซึ่งกลยุทธ์ลักษณะนี้ใช้ได้ดีกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายยากทุกประเภท และเป็นรูปแบบที่เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรานิยมใช้กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะกับคอนโดฯ ตึกแถวและอาคารพาณิชย์ เพราะเป็นเสมือนจุดขายสำคัญ ที่ช่วยทำให้อสังหาริมทรัพย์ขายได้ง่ายยิ่งขึ้นนั่นเองค่ะ   และส่วนใหญ่แล้วการการันตีผลตอบแทน จะนิยมทำกันในรูปการขายและทำสัญญาเช่ากลับคืน (Sales & Leaseback) ซึ่งค่าเช่าที่ตกลงจ่ายให้กันตามสัญญา ก็จะเป็นผลตอบแทนส่วนที่การันตีให้กับผู้ซื้อนั่นเอง ซึ่งโดยทั่วไป การการันตีจะมีตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไปจนกระทั่งถึง 10 ปี โดยผลตอบแทนมีตั้งแต่ 5%-8%

4. การทำสัญญาเช่าพร้อมสิทธิการซื้อในอนาคต
เป็นสัญญาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่ในบ้านเรา ยังใช้กันอยู่ในวงจำกัด แต่ในต่างประเทศ ใช้กันแพร่หลายมานานแล้ว ซึ่งปกติจะมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่มีกำหนดเวลายาวนานกว่าปกติ โดยในสัญญาจะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อสามารถเช่าระยะเวลาหนึ่งก่อนได้ แล้วค่อยตัดสินใจซื้อในอนาคต ตามราคาที่ตกลงกัน ซึ่งในสัญญาจะกำหนดช่วงเวลาใช้สิทธิซื้อไว้ระยะหนึ่ง อาจภายใน 3 ปี หรือ 5 ปี ก็ได้ ซึ่งสัญญาแบบนี้ เงินวางมัดจำ และค่าเช่าบางส่วน จะตกลงยอมให้นำมาใช้เป็นเงินค่าซื้อได้ในกรณีที่มีการซื้อในอนาคตตามสัญญา แต่หากอนาคตเปลี่ยนใจไม่ซื้อ เงินเหล่านี้ ก็จะถูกริบไปโดยปริยาย ซึ่งกลยุทธ์ลักษณะนี้ เหมาะนำมาประยุกต์ใช้กับการขายบ้านและคอนโดฯ เป็นอย่างยิ่ง เพราะจะช่วยให้บ้านขายทำได้ง่ายและได้ราคาขึ้น เนื่องจากทำให้มีกลุ่มลูกค้ากว้างขวางขึ้น ครอบคลุมไปถึงกลุ่มคนที่ยังมีเครดิตไม่เพียงพอกับการกู้ยืมเงินได้

5. เช่าแล้ว นำมาให้เช่าช่วงต่อ
เป็นกลยุทธ์ทำเงินลักษณะจับเสือมือเปล่ารูปแบบหนึ่ง โดยเฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทแผงค้าขาย หรือห้องเช่าเชิงพาณิชย์ แนวคิดกลยุทธ์รูปแบบนี้ ก็คือรีบเข้าไปจองพื้นที่สวยๆ ตำแหน่งดีๆ ให้ได้ก่อนคนอื่น จากนั้นก็นำมาปล่อยให้ผู้ค้ารายอื่นเช่าช่วงต่ออีกทีหนึ่ง ซึ่งประโยชน์ที่จะได้รับ ก็คือส่วนต่างค่ามัดจำ และค่าเช่า ในสัญญาเช่าช่วงนั่นเอง

6. ทำสัญญาเช่าระยะยาว แล้วขายสิทธิการเช่าต่อให้คนอื่น
ในกลยุทธ์ลักษณะนี้ นิยมทำกันมากในหมู่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ แนวคิดก็คือจะเข้าทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงสวยๆ ใน ระยะยาว จากนั้นนำมาพัฒนาทำประโยชน์ แล้วทำการขายสิทธิการเช่านั้นต่อไปให้นักลงทุนอื่นๆ ต่อไปอีกที

7. ซื้อกรรมสิทธิ์ มาพัฒนา จากนั้นนำมาขายต่อเป็นสิทธิการเช่า
กลยุทธ์แบบนี้เหมาะนำใช้มาก กับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดีและเป็นที่ต้องการของตลาดมากๆ แนวคิดแบบเข้าซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดิน มาพัฒนาสร้างเป็นอาคารชุด แต่แทนที่จะขายเป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะเปลี่ยนมาขายเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวแทน
ด้วยวิธีนี้จะทำให้เจ้าของได้ประโยชน์เพิ่มมากขึ้นกว่าการขายกรรมสิทธิ์ เพราะซื้อครั้งเดียว สามารถนำขายได้หลายครั้ง และยิ่งนานวันไปเท่าไหร่ ก็จะยิ่งได้ประโยชน์จากการเพิ่มค่าอสังหาริมทรัพย์ มากเท่านั้นค่ะ

ที่มา home.co.th